开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025城市民宿还能赚钱吗？

2025-12-07 09:23:52　　点击量：

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　　中国的民宿，已经以“农家乐”的形式存在了许多年。2008年以后，沉睡巨龙变身世界工厂，“村村通”工程打通了城市和乡村的任督二脉，民宿开始在靠近需求端的江浙沪和靠近供给端的云贵川悄然生长。2008年中国城市化率47%，此后以每年超过1个点的速度狂飙，2019年已经超过60%。美国的城市化率在83%，日本在93%，基于中国特殊的国情，我们的城市化率最终会稳定在70%-75%之间。城市化率从73%到83%，美国用了40年时间，日本最后十个点用了20年时间（失去的二十年），中国大概率要用超过30年的时间（会不会失去三十年？）。也就是说，以前1年可以赚到的钱，以后要花3年甚至更久才能赚到，而亏钱只需要原来1/3的时间。

　　旅游（乡村）民宿是一个古老的生意在新时代的演进，是中国人在现实压力下对于诗和远方的折中。中国960万平方公里，多得是风景优美的地方，这也就意味着旅游（乡村）民宿供给端的扩张不受资源的限制，而需求的增长总体契合城市化率的提高——速度越来越慢了。所以，从2014年开始，开始有一些诸如《卖了房子去大理开民宿，亏光的我又回去打工了》和《20年专业民宿设计师教你打造100种爆款民宿》的报道。需求在被满足之后，供给总是趋于过剩，任何行业都是这样。根据我2018年的调研，大约有6成以上的旅游（乡村）民宿不挣钱或亏钱，回本周期在3年以内的民宿不到2成。

　　城市民宿和旅游（乡村）民宿完全不同。酒店属于特种许可经营，本身要在商业属性的空间内满足消防，建筑，公安，卫生各个部门的硬性要求，同时对运营者有专业的资格要求，这些都是门槛和成本。除此之外，酒店的投资足以将普通的上班族和小老板拒之门外，去丽江开个民宿，2012年以前，只需要不到50W，但是无论什么时候无什么哪个城市，开一家一百间客房的酒店，最少也需要300W固定投入。酒店行业投资大，门槛高，即便如此，整个行业的平均收益也只是比银行理财稍好一些。住宿行业没有好挣的钱，城市民宿除外。

　　城市民宿，不需要（办了也没用），不需要硬性的装修投入（需要一个好房东），不需要专职服务（主人和房客是平等的），甚至都不需要多少本金，最重要的是，退出灵活风险可控。酒店行业的投资一旦花出去，就再也没有反悔的余地。没有三年五载难以回本，如果回本之前遇到任何商业非商业的风险，所有投资将血本无归，甚至会有人身风险。酒店行业属于不可库存的行业，赚钱是有数的，亏钱没有底。而城市民宿相当于分布式酒店，有许多间客房分布在城市里的各个角落，一旦有不赚钱的倾向或面临其他不可控风险，可以立马跟房东解约，所损失不过一点装修费用和一个月的押金违约金而已。

　　城市民宿的产品和价格区间，对应传统酒店行业的中档酒店。酒店行业的产品结构中，ROI最好的就是中档酒店，譬如华住的漫心、全季、桔子水晶。以全季为例，平均单间房造价在8-12W，ADR在280-500之间，回本需要3-5年。一间典型的城市民宿，房租成本3000元，装修改造10000元，ADR平均350，回本需要3-5个月。风险更小，回报更高，并不是城市民宿本身的产品有多优秀，而是城市民宿利用目前的政策窗口期，规避掉了酒店行业80%以上的固定成本，享受与酒店行业同样的客群和客单价，即使因为分布式的格局一定程度上增加了运营成本，但瑕不掩瑜。

　　既然城市民宿是利用合规窗口对酒店行业的套利，那就一定会遭到酒店行业的报复。酒店行业是一个非常古老的行业，往往由权力阶层及其附庸所掌握，而他们同时拥有的还有立法权。去年，成都市民宿协会成立，直属领导机构为成都市旅游住宿业协会，原名称为成都市旅游饭店协会。随后出台的《民宿管理办法》草案，对城市民宿做出多项规定，有些标准在酒店行业之上。民宿的发展，已经成为酒店行业的心腹之患，必须要在法规的制高点对其压制甚至剪除。也有一些城市相对宽容，杭州的民宿管理办法就颇有些市场经济的味道，有兴趣的朋友可以找来对比一下，此处不赘言。

　　城市民宿的红利还能吃多久？在中国，这完全取决于政策封口的时间。譬如日本，近几年民宿的合规化使得酒店行业和民宿重新达到了平衡，虽然收益下降，成本上升，但所有的民宿都能够合规营运，有利于资本和资源进入，行业的发展反而会更好。中国官方对城市民宿的定义是“网约房”，这其实是目前最准确的定义。首先，就像网约车一样，网约房属于共享经济，国家大体上持肯定态度，监管观察多于处罚禁止。其次，房是通过“网”来约的，不属于经营性质，更应该定义为租赁中的短租行为，主要的资金和交易发生在爱彼迎，途家等“网”上，城市民宿的实际运营者相当于平台的供应商，不涉及独立主体经营，因此不适用消防许可，特种经营等酒店行业的法规。